・半年以上、空室を埋められない
・安易に「賃料の値下げ」や「入居条件の緩和」を提案する
・修理や修繕費用が高い
・入居者から直接クレームが入る
・連絡が不十分、遅い
・エントランスやゴミ置き場など共用部分が汚い
当てはまる部分はないか、1つずつ見ていきましょう。
1.半年以上、空室を埋められない
極端に悪条件な部屋でもない限り、半年以上空室が埋められないのは、
管理会社の対応がずさんであると考えられます。
の調査では、賃貸物件の平均空室期間は4～5ヶ月となっており、
きちんと空室対策を行っていれば、この期間内に入居者を見つけられるはずだからです。
下記の対応に思い当たる部分があれば、かなりずさんな管理会社といえるでしょう。
2.安易に「賃料の値下げ」や「入居条件の緩和」を提案する
ずさんな管理会社は、安易に「賃料の値下げ」や「入居条件の緩和」を提案します。
空室対策において、賃料を下げるのは最終手段です。
オーナーが納得できる理由の提示もなく、最終手段を使う賃貸管理会社は、
ずさんであると断言できます。
賃料の値下げや入居条件の緩和を提案するには、
「どうしても実施しなければならない理由」が必要です。
賃料は一度下げると、元に戻せない上に、
資産価値も下がります。
空室対策を行わずに、
「家賃を下げても空室が続くなら、早めに売却を検討しましょう」などと
勧めてくるのは、オーナー重視の管理会社とは言えません。
3.修理や修繕費用が高い
ずさんな管理会社に委託すると、修理や修繕費用が高くなりがちです。
その理由として、「業者との癒着」や「確認不足」が挙げられます。
しっかりした管理会社であれば、修理・修繕の程度や範囲を
オーナーに相談したり、認識を擦り合わせたりしているものです。
一方で、ずさんな管理会社は、修理や修繕への認識が甘く、
適切に対応していないこともあります。
一部交換で対応できる修理を、丸ごと交換していれば、費用はかさむばかりです。
さらに、オーナーのあなたが知らないだけで、
下記のような場合もありえるでしょう。
・その場しのぎの修理しかいない
・そもそも修理、修繕をやっていない
上記に該当する場合は、物件の損傷がすすみ、
修理にかかる費用がかなり高額になるリスクが高いでしょう。
4.入居者から直接クレームが入る
入居者がオーナーに直接クレームを入れるのは、
「管理会社に言っても解決しない」と見限った時です。
連絡先が管理会社になっている場合、入居者はよほどのことがない限り、
オーナーに直接連絡をしません。
たとえば、水漏れやお湯が出ないなどのトラブルが起こった場合を
想像してみてください。
管理会社に連絡をして、すぐにトラブルが解決できればいいですが、
部品の取り寄せや職人の手配に時間がかかることもあるでしょう。
そのような時に、管理会社が「どう対応するか」で
入居者の感情は大きく異なります。
ずさんな対応の管理会社だと、入居者の不安を解消するどころか
二次クレームを発生させてしまいます。
管理会社の対応がずさんだと、オーナーは二次クレームを受けることになるのです。
5.連絡が不十分・遅い
連絡が不十分だったり、遅かったりするのは、
管理会社のずさんさの表れです。
オーナー目線を持つ管理会社であれば、「報・連・相」の重要さを
知っているので実践するはずだからです。
そのため、以下に該当する場合、ずさんであると考えられます。
・担当者となかなか連絡がつかない
・担当者からの折り返し連絡がない
・担当者に質問しても、返答が遅い
・事前の相談や報告がなく、事後報告が多い
連絡に問題があるのは、担当者の能力不足のほか、
社内の情報共有不足・連絡体制が確立していないことが原因です。
なかには、担当者の管理戸数が多すぎて、担当が物件情報を
正しく把握していないこともあります。
スムーズに連絡が取れない管理会社は、入居者への対応も期待できず、
二次クレームを発生させやすいので、避けるべきです。
6.エントランスやゴミ置き場など共用部分が汚い
管理会社の仕事がずさんだと、
エントランスやゴミ置き場など共用部分が汚くなりがちです。
管理業務をしっかり行っている会社であれば、
汚れ・破損が目立つ状態を放置しないからです。
共用部分が日頃から汚れていると、入居者はルールを守ったり、
汚したりすることに抵抗を感じにくくなります。
これまでルールやマナーを守っていた優良な入居者も、
意識の低さに引きずられ、不良入居者に変わる恐れがあります。
